Kredyt we franku na lokal do wynajęcia nie jest problem – omówienie wyroku TSUE z dnia 24 października 2024 roku (C-347/23)

Jesteś konsumentem nawet jeśli wziąłeś kredyt w „walucie obcej” na kupno lokalu, który od początku chciałeś wynająć.

W konsekwencji możesz dochodzić stwierdzenia nieważności umowy kredytu i jesteś chroniony Dyrektywą 93/13 w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich.

TSUE w wyroku z dnia 24 października 2024 roku (sprawa C- 347/23) stwierdziło, że Dyrektywę 93/13 należy interpretować w ten sposób, że osoba fizyczna, która zawiera umowę kredytu hipotecznego żeby kupić jedno mieszkanie w celu jego wynajęcia, jest  konsumentem w rozumieniu tej Dyrektywy o ile osoba ta działa w celach niezwiązanych z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą lub zawodową. Fakt, że osoba fizyczna stara się osiągać dochody z zarządzania kupioną nieruchomością, nie może sam w sobie prowadzić do wyłączenia tej osoby z zakresu pojęcia „konsumenta” w rozumieniu Dyrektywy 93/13.

Stan faktyczny sprawy

W 2008 roku polskie małżeństwo zamieszkało w Londynie. Żadne z małżonków nie prowadziło działalności gospodarczej.

W tym samym roku powodowie zawarli z poprzednikiem prawnym Getin Noble Bank umowę kredytu hipotecznego indeksowanego do franka szwajcarskiego (CHF), która przewidywała zmienną stopę procentową i spłatę tego kredytu w złotych polskich. Kredyt został zaciągnięty na zakup mieszkania w Warszawie które miało być od początku wynajmowane. Czynsz najmu przeznaczony był głownie na spłatę kredytu.

Powodowie przy zawarciu umowy kredytu, umowy kupna mieszkania oraz zawieraniu umów najmu kupionego lokalu byli reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika specjalizującego się w zarządzaniu nieruchomościami.

W 2019 roku powodowie spłacili kredyt i sprzedali kupioną za niego nieruchomość. W tym samym roku wnieśli do sądu pozew z żądaniem zwrotu wszystkich kwot zapłaconych na rzecz banku w wykonaniu umowy kredytu powołując się na zawarte w umowie nieuczciwe warunki skutkujące jej nieważnością.

Podczas postępowania Sąd Okręgowy w Warszawie zaczął się zastanawiać czy powodowie są konsumentami i w związku z tym czy są chronieni Dyrektywą 93/13 w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich.

W związku z powstałymi wątpliwościami Sąd Okręgowy zawiesił postępowanie i zwrócił się do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z następującym pytaniem prejudycjalnym:

„Czy art. 2 lit. b) i c) dyrektywy Rady [93/13] należy interpretować w ten sposób, że osobę fizyczną, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu pozyskania środków na nabycie jednego lokalu, który ma zostać przeznaczony do odpłatnego najmu (buy-to-let), należy uznać za »konsumenta« w rozumieniu tej dyrektywy?”.

Stanowisko TSUE

TSUE wskazało, że zgodnie z  art. 2 lit. b) Dyrektywy 93/13 „konsument” oznacza każdą osobę fizyczną, która w umowach objętych tą dyrektywą działa w celach niezwiązanych z własną działalnością gospodarczą lub zawodową. Pojęcie „konsumenta” ma charakter obiektywny i jest niezależne od konkretnego zasobu wiedzy, jaki może mieć dana osoba, czy też od posiadanych przez nią w rzeczywistości informacji.

Trybunał wskazał, że bezwzględnie wiążący charakter przepisów zawartych w Dyrektywie 93/13 i związane z nimi szczególne wymogi ochrony konsumenta wymagają, aby szeroka wykładnia pojęcia „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) tej dyrektywy była uprzywilejowana w celu zapewnienia jej skuteczności.

Trybunał wskazał, że w omawianej sprawie powodowie są osobami fizycznymi, które w chwili zawarcia umowy kredytu hipotecznego były zatrudnione, odpowiednio, jako funkcjonariusz policji sądowej i dyrektorka szkoły. Ponadto nie prowadzili oni żadnej działalności gospodarczej w dziedzinie zarządzania nieruchomościami. Dodatkowo zawarli oni umowę kredytu hipotecznego w celu sfinansowania nabycia jednej nieruchomości mieszkalnej położonej w Warszawie, przeznaczonej na odpłatny najem, oraz że dochody z najmu służyły głównie spłacie rat miesięcznych kredytu. Powodowie nie oddali w najem innych nieruchomości.

Zdaniem Trybunału powodowie nie kupili lokalu w celu prowadzenia działalności gospodarczej lecz jako formę inwestycji kapitału. Na tę konkluzję, zdaniem Trybunału, nie miał wpływu fakt, że powodowie mieli zamiar oddania jej w najem w celu uzyskania z niej korzyści finansowych, ani nawet okoliczność, że korzystali oni z usług specjalistów w celu jej zakupu i zarządzania jej najmem.

Z tych względów TSUE orzekło jak na wstępie tego wpisu.

Pozdrawiam,

adw. Anna Diaby-Lipka